4P产品营销策划方案

1. 4P产品营销策划方案

4P是营销学名词美国营销学学者麦卡锡教授在20世纪的60年代提出“产品、价格、渠道、沟通策略”4大营销组合策略由即为4P。产品（product） 价格（price） 渠道（place） 促销（promotion）四个单词的第一个字母缩写为4P。

2. 房地产营销策划方案

一分钟了解房地产营销策划方案

3. 房地产营销策划案例

区域房地产集团总部通常包含品牌部门和项目，品牌部门关注品牌在区域内的整体声量和影响力，项目关注销售效果转化。
从品牌到项目的全方位的营销方案——区域品牌方面，用“Always on”的方式，为品牌持续不断的蓄力；项目方面，用“Campaign”的方式提供点对点的创新营销服务，满足需求。

区域品牌-Always on提供持续不断的支撑“品牌专区”为百度上对品牌词和项目词的查询做统一收口，全年24小时不间断的为线上售楼处建立入口形象，保护品牌和项目核心关注人群不外流，直接导流到线上售楼处。

尤其在疫情期间，线下售楼处全部关闭，无法承接客户，而该地产企业凭借长期对网络建设的重视，未雨绸缪建立品牌专区和官网线上售楼处，守住品牌关注人群，并且在疫情期间流量不降反升，为疫情结束后的3-4月提供了蓄客基础。

项目-Campaign “营销策划+X”满足多方位需求通过百度大数据能力、百度媒介资源整合能力等优势，以及内容、技术、运营等智能营销优势，用专业的营销策划能力与这些优势相结合，以“营销策划+X”——营销策划加上多方面能力来满足项目要曝光、要转化、要参与、要声势的需求。
1.营销策划+「新样式」
疫情期间策划《宅人日记》的主题Campaign，疫情宅家30天，让我们与家有了前所未有的亲密接触，会发现房子的很多BUG，于是在企业百家号发布一篇吐槽文，通过FEED-GD心传样式来为文章推流，配合多方位资源宣传使得获客提升40%。

2.营销策划+「新内容」
疫情后项目要转化，借势热播剧《安家》，策划“于此安家，生活似锦”的主题Campaign，分析剧中四种典型购房人物的特征，对位项目的产品特征，在企业百家号发布文章，并换新了信息流创意和落地页为《安家》主题，让项目成功出圈，获客环比提升33%。

3.营销策划+「新技术」
项目9月要举办摄影大赛，想获得目标客群参与来推动知名度。我们通过“营销策划+新技术”，为活动做技术承接——用积木鱼落地页嫁接H5互动实现技术承接，搭建内容+报名+投票+抽奖一体化活动平台，并通过多重资源为活动宣传，达成客户预期。

4.营销策划+「新资源」
借势《演员请就位》热播综艺，结合项目舒适特征，打造“舒适请就位”Campaign，通过企业百家号发布话题，拉动百家号大V参与讨论，在百度APP沈阳城市频道Banner位和话题热榜等资源宣传引发全城关注。

在房地产竞争愈发激烈的今天，品牌和项目都需要营销破圈。

4. 房地产营销策划书

楼市的逐步升温 

地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际cao作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。 
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一、营销策划书编制的原则 

为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则： 
（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。 
（二） 简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。 
（三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。 
（四）创意新颖原则：要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。 

二、营销策划书的基本内容 

策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。 
因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式， 
封面： 
策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。 
策划书正文部分主要包括： 

（一）策划目的 

要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。 
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面： 
初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。 
某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。 
企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。 
发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。 
房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。 
发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。 
一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。 

（二）、分析当前的营销环境状况 

对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析： 

1、当前市场状况及市场前景分析 

房地产市场总体概述； 
区域竞争性楼盘分析； 
楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况； 

市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。 
目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。 

2、对楼市影响因素进行分析。 

主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。 


（三）市场机会与问题分析。 
所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。 
1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。 
项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落； 
项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣； 
楼盘价格定位不当； 
目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅； 
促销方式不佳，客户不了解楼盘； 
广告投入太少，难以启动市场； 
销售人员服务质量不高，客户有不满情绪； 
售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。 

2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。 


（四）营销目标 
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。 


（五）营销战略 

1、营销宗旨 

一般发展商在企业策划案中注重这样几方面： 
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。 
以楼盘主要目标客户群体为销售重点。 
建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。 

2、竞争策略 

通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。 
1）项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。 
2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。 
3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。 
4） 楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。 
5）价格策略：这里强调几个普通性原则； 
销售当时的市场环境； 
周边楼盘的质量及销售状况； 
楼盘自身的客观条件； 
销售战略及销售进度安排； 
发展商的成本及营销目标； 
以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。 

3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。 

4、广告宣传计划。 

（1）、原则 

服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。 
强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。 
强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。 
不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。 

（2）、广告目标 

建立并树立项目品牌形象。 
明确提出将项目包装成何种效果。 
有力促进楼盘销售。 

（3）、广告方式 

全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。 

（4）、广告风格 

自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中； 
重点突出项目的各项优势； 
注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴； 
强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。 

（5）、卖点整合 

项目适合炒作的概念。 
楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。 
（6）实施步骤可按以下方式进行： 
策划期内前期推出产品形象广告 
各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。 
节假日、重大活动前推出促销广告。 
把握时机进行公关活动，接触消费者。 
积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。 

5、具体行动方案 

根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。 

六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定。 

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5. 经典的4P营销策略包括？

四大营销组合策略

一、老4P

在市场营销组合观念中，4p是指：产品（product） 价格（price） 渠道（place） 促销（promotion），4p理论是营销策略的基础。

1、产品的组合

主要包括产品的实体、服务、品牌、包装。它是指企业提供给目标市场的货物、服务的集合, 包括产品的效用、质量、外观、式样、品牌、包装和规格, 还包括服务和保证等因素。

2、价格的组合

主要包括基本价格、折扣价格、付款时间、借贷条件等。它是指企业出售产品所追求的经济回报。

3、分销的组合

地点通常称为分销的组合, 它主要包括分销渠道、储存设施、运输设施、存货控制, 它代表企业为使其产品进入和达到目标市场所组织, 实施的各种活动, 包括途径、环节、场所、仓储和运输等。

4、促销组合

促销组合是指企业利用各种信息载体与目标市场进行沟通的传播活动, 包括广告、人员推销、营业推广与公共关系等等。

以上4P ( 产品、价格、渠道、促销) 是市场营销过程中可以控制的因素, 也是企业进行市场营销活动的主要手段, 对它们的具体运用, 形成了企业的市场营销战略。

二、新4P

考虑到营销的广度、复杂性和丰富性，产品、价格、渠道、促销，上述4P还无法准确地反映全部营销活动。需要包括以下一组反映现代营销现实并具有代表性的营销概念：人员、流程、项目和绩效。

1,人员

人员（people)指的就是内部营销。也就是说，员工对营销的成功来说至关重要。如果组织的员工不够优秀，那么很难设想营销可以获得持续的成功。换句话说，组织的员工的素质直接影响了营销的成功程度。同时，它也意味着必须把消费者视作活生生的个体，并从广义的角度去理解其生活，而不仅仅关注消费者购买和消费了什么样的产品或服务。

2,流程

流程（process)是营销管理中所涉及的所有创造力、规则和结构。营销人员必须避免临时的规划和策略，并确保最先进的营销思想和观念能够在自己的营销决策和营销实施中发挥相应的作用。只有那些建立了一套正确的流程（用以指导营销活动或者项目）的企业，才有可能更好地建立起长期互惠的关系。此外，流程还包括与企业产生创新性的思想和突破性的产品、服务及营销活动有关的流程。

3,项目

项目（program)反映了企业内部与消费者直接相关的所有活动。其中，既包括传统的4P，也包括和陈旧的营销观点不很匹配的其他营销活动。无论某项营销活动是在线上发生的，还是线下发生的，也不论该项营销活动是传统的，还是非传统的，企业都应该对其进行整合，使所有营销活动都能够作为一个有机的整体（使得整体大于各项活动简单加总之和），并确保它们有助于实现企业的多重目标。

4,绩效

在全方位营销中，将绩效（performance）定义为：一系列可以从财务角度和非财务角度进行测量的结果指标（如利润、品牌或者顾客权益）。而且，所测量的已经超越了企业自身，包括对社会责任、法律、道德和相关社区的影响等。

最后，新4P实际上适用于企业内部的所有方面。只有从这些方面考虑问题，管理人员才可能同企业的其他要素更为紧密地匹配起来。

6. 如何策划4P销售的方法

我们发现：销售顾问要想销售好，就必须策划好。 成功地执行4P销售模式的第一个秘诀就是多花时间去策划。策划是系统地有目的地对销售会谈有作用的行为，没有好的设计与策划，你不可能提出好的问题来。许多人发现4P模式很难执行的根本原因，不是他们根本没有策划就是他们没有策划好。一、4P策划运用的定位 成功地执行4P销售模式的第二个秘诀就是把他们的看法从介绍产品和服务中移开，转变到以定位解决问题为基础的看法上。 4P销售模式不需要直接推荐产品，与传统销售方式区别开来，但是针对大额产品的营销已经越来越同质化，你再次推荐产品和服务，只会导致一个结果，让客户与我们的竞争对手直接开始竞争，同质化的产品必然导致价格战，如果让我们公司销售这种产品，结果就是价格低，利润薄； 如果我们把思路定在解决问题为基础上，我们就会引导客户，协助客户解决问题，客户就自己对产品主动产生吸引力，就会形成“拉式”营销，让客户迫切向往。二、4P策划运用的基础：找对人 给送子观音烧香求财、给财神爷磕头求子，这不是犯糊涂吗？可是，在销售过程中，这样的“糊涂虫”不乏其例。因为，客户中的各路“神佛”一般都是“隐身”的，要准确地找到你该拜的“神佛”并不容易，你必须睁大双眼、细心查访，方能见到“真佛”。【情景】“张大嘴”该找谁呢？ 广州市隧道工程有限公司是国内一类资质的隧道工程著名企业，最近在番禺—香港、澳门等建造几座大型的工程项目。 广州长大公司的项目顾问“张大嘴”准备拿下这个项目，于是找项目工程部进行洽谈，因为项目工程部负责公开招标。但是当他找到广州市隧道工程有限公司项目工程部经理的时候，经理却说，目前已经有5家建筑工程公司进行洽谈，基本上确立了 2家合作意向，其他厂家希望不大。 如果你一定要参与，必须先通过设计院部门的测定，最后鉴定的结果发现，与其他工程公司的质量基本上没有差异，可以试用。但是，当“张大嘴”拿到报告找项目工程部经理时，却推说，知道了，忙于敷衍，甚至还说，如果设计院部门认可，那就去找设计院部门好了。最后，“张大嘴”被逼无奈，好好的一个项目推来推去推没了。 案例分析： 销售过程中，首先要抓住的第一个秘诀是：找对人。找对人的关键是提前细致分析企业的采购流程，找到每个环节的关键人。找对人就是直观的告诉大家，销售过程中跟什么人进行初次接触？跟什么人进一步跟踪？还要涉及到什么人？最主要的是找什么人？只要找到了关键人，才能根据对方的情况，进行4P销售的策划，因此找对人是4P销售策划的基础。要顺利的找对人，我们必须清楚的掌握客户采购流程的每一个环节、每一个环节的关键人物。1、跟什么人初步接触——找到人 这种人一般是企业采购部的一般性业务人员或者主管，说重要很重要，没有他们我们根本不能入围；说不重要也不重要，他们似乎没有太多的权利拍板。对付这种人，我们可要注意把握好度了。找到这种人很容易，但是，把他们变成自己的朋友、线人才是我们跟他接触的核心和努力方向。2、跟什么人初步沟通？——找准人 跟什么人初步沟通很关键，我们不能见人就谈生意，也不能被表面现象所蒙蔽，一定要找准跟我们初步沟通的对象。这种人有些情况会是我们初步接触的人，这种情况就很容易继续发展下去。 还有另外一种情况就是，这种人也可能是背后冒出的人，就是所谓的公司采购兼谈判专家。对付这种人，我们就不能掉以轻心了，必须在开始谈生意之前，做足充分准备。这些准备包括：比方说我们如何切入到我们的产品、服务，如何应付他们可能做出的回应等等。3、还要涉及到什么人？——找全人 一般采购流程中，采购参与者还包括技术部门、财务部门、生产部门、项目小组（项目型销售）、身边的影响力人物等，我们还要满足他们的需求，最好是能够在适当的环节找到他们，让他们在采购流程内部，为我们的生意成交推波助澜。 我们的目标时：让他们由反对者变中立者，最好是中立者再变支持者。4、最主要的是什么人？——找要人 一般最后拍板的是企业的老总或者副总，这种人很难找到，我们要想办法调动一切可以利用的资源，可以是我们的线人牵头，曲线救国；也可以是我们做足准备，直捣黄龙。 不论是那一种方式，我们在寻找要人的时候，都要事前分析好他们的心理，一般这些人更多站在公司或者行业整个体系高度考虑项目的可行性，这就要我们既要研究行业方向，又要研究企业业务，还要研究这个老板的心思。 销售九字诀中，找对人是最为关键的，如何找对人？找对人通俗经典的两句台词就是：见鬼说人话，见人说神话。 见鬼说人话的意思是说任何人都不能得罪。在销售过程中，每一个人都很重要，任何人都不能得罪。不要觉得这个人在销售过程中，只是一个小角色、小鬼，用不着尊重他，不理他。其实小鬼有时候也能帮助到我们。尊重小鬼的好处有两种：一种是碰见小鬼的时候，虽然他不能直接帮助我们。但是，我们也许能够通过他的帮忙顺利的找到关键角色。因为在一个企业里，往往小鬼们知道的信息，内幕消息更多。我们尊重他，对我们生意的成交没有任何坏处；另一种，我们可能碰见的小鬼，只是表面现象。下一次见到他的时候也许就是幕后关键人物也有可能。退一步说，我们碰到的小鬼，也许正是关键人物身边很有影响力的角色。那么我们对他恭恭敬敬，自然是有好处的。 见人说神话，主要是表达见到企业的关键人或者高层决策人的时候，我们要注意自己的讲话内容和技巧。一般的关键人物都是企业身居要职的人，他们考虑问题往往站在企业甚至行业的高度，我们一定不能说出一些不如道的话，引起别人取消是小事，他们还会因此失去信任，觉得你不够专业，自然生意成交的可能性也就大大降低了。

7. 房地产营销策划案经典框架

推荐一下爆销模式，非常经典的房地产营销策划方案，成功案例也多，对于房地产项目非常好嫁接。

8. 产品营销策划书运用4p原理

营销策划包括六个步骤：情景分析、目标、战略、战术、预算和控制。　　1．情景分析：企业首先要明确所处环境的各种宏观力量（经济、政治/法律、社会/文化、技术）和 局内人——企业、竞争者、分销商和供应商。企业可以进行SWOT分析（优势Strengths、劣势Weaknesses、机会Oppo rtunities、威胁Threats）。但是这种分析方法应该做一些修改，修改后成为TOWS分析（威胁Threats、机会Opportunities、劣势Weaknesses、优势Strengths），原因是分析思维的顺序应该由外而内，而不是由内而外。SWOT分析方 法可能会赋予内部因素不应有的重要性，误导企业根据自身的优势来选择性地认识外部威胁和机会。这个步骤还应包括公司各部门面临的主要问题。　　2．目标：对于情景分析中确认的那些最好的机会，企业要对其进行排序，然后由此出发，定义目标市 场、设立目标和完成时间表。企业还需要为利益相关者、企业的声誉、技术等有关方面设立目标。比如海尔的企业口号“真诚服务到永远”，佛尔盛的“让传动更简单，让传动更节能”等等。　　3．战略：任何目标都有许多达成途径，战略的任务就是选择最有效的行动方式来完成目标。　　4．战术：战略充分展开成细节，包括4P和各部门人员的时间表和任务。　　5．预算：企业为达到其目标所计划的行为和活动需要的成本。　　6．控制：企业必须设立检查时间和措施，及时发现计划完成情况。如果计划进度滞后，企业必须更正 目标、战略或者各种行为来纠正这种局面。


营销策划的内容包含市场细分、产品创新、营销战略设计、营销组合4P战术等四个方面的内容。