什么是商品房预售？商品房预售有什么条件？

1. 什么是商品房预售？商品房预售有什么条件？

房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。商品房预售应当符合下列条件:1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。2.持有建设工程许可证。3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：(一) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二) 持有建设工程规划许可证;(三) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

2. 什么是商品房预售？商品房预售有什么条件？

房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。商品房预售应当符合下列条件:1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。2.持有建设工程许可证。3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：(一) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二) 持有建设工程规划许可证;(三) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

3. 什么是商品房预售？商品房预售的条件是什么？

《城市商品房预售管理办法》第二条规定：“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”
商品房预售的条件商品房预售制度对我国房地产发展起到了非常重要的作用，但由于商品房预售不同于房屋的实质性买卖，因此商品房预售具有较强的国家干预性，我国对商品房预售设定了严格的条件：《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：
一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
二、持有建设工程规划许可证；
三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
四、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
建议购房者在认定楼盘是否为达到合法的预售条件时，应审查开发商是否具备以下五证：
一、《国有土地使用权证》；
二、《建设用地规划许可证》；
三、《建设工程规划许可证》；
四、《建设工程施工许可证》；
五、《商品房预售许可证》。
（以上回答发布于2015-08-27，当前相关购房政策请以实际为准）
买新房，就上搜狐焦点网

4. 商品房预售应该注意哪些事项

　　(一)注意商品房预售合同基本的内容：
　　1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。
　　2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
　　3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
　　4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。
　　5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
　　6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
　　7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
　　8、房地产权属登记义务。
　　9、物业管理条款。
　　10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
　　11、其他条款或当事人约定的条款。
　　1、合同规定不明。例如：在合同约定的价款外另行约定收取其他费用，如水电贴费、室外管线施工费等;
　　2、删除了格式合同中按照《商品房销售管理办法》相关规定约定的面积差异处理条款，另行约定为每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整;或只选择面积误差的违约责任，不允许买受人解除合同，可能影响买受人的投资决策。
　　3. 出卖人逾期交房的违约责任较买受人逾期付款的违约责任低;或逾期交房时间长的违约责任较逾期交房时间短的违约责任低，或仅对买受人逾期付款的违约责任进行约定，对出卖人逾期交房的违约责任不作约定。
　　4. 在房屋交付期限中约定遇停水、停电、雨天等非出卖方原因，交付期限可据实予以延期，可能导致交付时间处于不确定状态。
　　5. 因出卖人原因导致买受人退房时，出卖人承担的责任较轻。
　　6. 在收取产权登记费用的情况下，合同约定出卖人仅负责将有关资料报产权登记机关备案，逃避违约责任的承担。
　　商品房预售是需要一定的条件才可以出售的。签订预售合同时，您应该谨慎。对合同的基本内容的规定要详细到位，要明确对方的责任义务和权利。

5. 商品房预售是什么意思，商品房预售的条件是什么？

一、商品房预售是什么意思商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方式首创于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广大投资者，如“落花片片坠落”，故商品房预售又被称为“卖楼花”。因其可以有效地解决房地产开发企业先期资金投入的问题，因而是目前应用比较广泛的一种交易形式。在商品房预售过程中，由于工程长，交易标的有许多不确定因素，使购房者所面临的风险有比一般现房买卖大得多，购房者通过房屋预售合同只获得一种期待权，其权利的实现非常地被动。为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制。
二、商品房预售的条件是什么商品房预售必须具备以下几个条件：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。房地产管理法根据国有土地使用权有偿有期限出让的原则，把土地使用权出让作为基本方式，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。为了合理使用土地资源，防止国有土地收益的流失，商品房开发商只有依法交纳了全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书，才能获得房地产开发的权利和进行商品房预售的房地产交易。以划拨方式取得土地使用权的，如果要转让房地产，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。
2、持有建设工程规划许可证。国家每年出让多少土地使有权用于房地产开发，需总量控制，同时，房地产开发应符合城市建设整体规划要求，因此，必须由建设单位持有关文件向城市规划主管部门提出申请，由该部门进行审查和核发建设工程规划许可证后方可申请办理开工手续。如果未取得建设工程规划许可证就预售商品房，该房被视为违章建筑，商品房预购方的权利难以切实得到保护。
3、按提供预售商品房计算，投入开发资金达到工程建设投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期这一条是预售的经济要件。它强调土地已经开发并初具规模。达到这一标准，才能符合房地产转让的条件，体现国家宏观调控的政策，有效的防止炒卖地皮，制止房地产开发商的投机牟利行为。因为开发商投资达到了一定的比例，基础工程已经完成，开发商面临着风险，如果中止投资，将会亏本。因此，这样规定有利于保证预售方的权利。规定已经确定施工进度和竣工交付日期，便于监督和管理，确定违约责任，也是为了保障预售商品房合同的履行。
4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，县级以上人民政府对房地产开发企业提出的预售申请进行审查，实际上是对预售商品房的活动进行监督和管理，防止违法销售，纠正不法行为。这是国家对商品房预售市场必要的行政管理措施，目的在于促进商品房预售活动的进一步规范化。商品房预售是一种比较特殊的转让行为，具有期权交易的性质。预售方投机性较强，买受方风险较大。如不加以控制极易造成混乱。因此，法律为其规定了较之其他房地产转让更加严格的限制条件是合理的、必要的。在房地产法实施后，商品房预售活动必须按照房地产法规定进行，人民法院审理这类案件应当从严掌握，对于违反法定条件的预售商品房的行为或合同应认定为无效。

6. 有哪些问题是商品房预售需要注意的

对于期房购买，我们不能在购买时看到房子的样子，只能看到广告宣传资料，样板间，沙盘等等，而这些都不是将来出现纠纷时能够作为法律依据的事项。所以在商品房预售时，重点要放在审查开发商资质和签订预售合同上。
开发商进行商品房预售，应当符合下列的条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)持有规划许可证;
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
只有符合上面四个条件的开发商才能够进行商品房预售。
其他注意事项：
随着现在房地产市场越来越大，开发商也越来越多，所以购房人选择的余地也越来多，预购人应选择资质可靠，经营规范、商业信誉良好的开发商作为交易对象，不要因为商品房的价格便宜就匆忙签合同，遭受欺骗。在审查开发商资质时要注意以下三点：
(一)要注意审查开发商的《商品房预售许可证》和《国有土地使用权证》，开发商享有使用权的土地的具体范围、自己将要购买的商品房是否坐落于该范围之内;
(二)审查开发商的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》，防止自己预购的商品房因上述证件的缺乏而面临不能开工的风险。
(三)除对有关证件进行查验外，预购人还应到开发项目所在地的县级土地行政管理部门查阅预购商品房所在土地的权属登记状况，以防止该土地上已被抵押，致使自己的权利不能实现。

7. 购买的是预售商品房要注意些什么

预售商品房购买要注意些什么很多购房者在认购预售商品房时比较注重中介的介绍，但是忽略了自己的购房风险，尤其在中介的极力推荐下，当然，中介的推荐是正常的，但买房子是一辈子的事，还是应该以自己的利益考虑为先，毕竟中介的推荐是出于其自身的商业利益考虑的，从这点来说，购房者和中介的推荐是存在利益冲突的，那么，就认购预售商品房时，首先需要核对的是，预售商品房的证照，如：
1、是否具备国有土地使用权、国有土地使用权证的年限多少；
2、待售的项目是否具备建设用地规划许可证；
3、是否具备建设工程规划许可证；
4、是否具备施工许可证；
5、是否具备房地产预售许可证；
6、开发商的资质如何；以上的证照是必须的，且是有效的，因为所有的证照都有相应的发文单位和编号，可以到相应的政府部门查询或者网站查询。另外，还必须查看自身购买的预售商品房是否存在他项权利限制，即预售的商品房是否已经抵押给了银行，对于这点，是必须关注的，因为是涉及交易的重要信息，开发商或者中介本身应该在购房者认购时告知的，但实务中开发商为了筹备资金，仍然背着政府预售限制的情况下，将已经抵押给银行的预售商品房出售给购房者，一旦购房者支付了购房款后，再向银行申请解除该认购房屋的抵押，但是这样会给购房者带来很大风险。商品房预售的程序：
（一）订立预售合同。房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，参照市房地局制定购房示范文本，与预购人订立预售合同。
（二）预售合同的登记备案。房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后，将其送交房地产交易管理机构。对不符合规定条件或者手续的，房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人；对符合规定条件和手续的，房地产交易管理机构应当将预售合同移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》的规定登记备案。预售合同的登记备案应当在房地产交易机构向房地产登记机构移交预售合同之日起5日内完成，并由房地产交易管理机构书面通知当事人领取经登记备案的预售合同。
（三）预售款的收取。房地产开发企业根据商品房建设工程的进度，分期收取商品房预售款。但预售合同另有约定的，从其约定。房地产开发企业收取的商品房预售款，应当专项用于所预售的商品房建设。
（四）办理预售的商品房过户手续。预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证书后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。在预售期间，转让当事人就预售合同约定的事项有变更的，如建筑设计变更、建筑面积变更等，应当签订补充合同。补充合同是预售合同的组成部分，办理交易过户手续应当一并向房地产交易管理机构提供。

8. 商品房预售的条件是什么，买预售的商品房应注意什么？

一、商品房预售的条件是什么商品房预售的法定条件如下：
1、已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；
2、持有建设工程规划许可证；
3、按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确立施工进度和竣工交付时间；
4、同金融机构已经签订预售款监管协议；
5、经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证证明，向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
二、买预售的商品房应注意什么商品房预售是指房地产开发公司出售尚未建成的商品房的行为。由于商品房开发投资大、周期长、风险高，为解决商品房开发过程中资金紧张的问题，开发商普遍采取商品房预售的办法。由于预售商品房和已建成的商品房销售存在着一定的区别，公民在购买预售的商品房时应注意以下问题：
1、在签订合同之前应实地考察预售的商品房。开发商往往会对商品房的价格、地理位置、交通状况、发展前景、物业管理等事项作与实际不符的宣传。公民应该先对开发商预售的楼盘进行实地考察再决定是否购买。
2、了解开发商是否已交付了全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。房地产开发商如果没交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，就不能进行房地产交易。此外，在集体所有的土地和土地使用权划拨的用地上建造的商品房不能出售。
3、了解开发商是否持有建设工程规划许可证，并按建设工程规划许可证进行建设。《城市规划法》规定，在城市规划区内进行工程建设，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求核发建设工程规划许可证件。建设单位和个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。开发商如未取得建设工程规划许可证或不按照建设工程规划许可证进行建设，其房屋都属于违章建筑，公民预购这样的商品房将会承担很大的风险。